Ratgeber-Tipps rund um Immobilien

Ratgeber für den Immobilienkauf in Ungarn 

Der ungarische Immobilienmarkt bietet deutschsprachigen Käufern hervorragende Möglichkeiten – sei es für den Eigenbedarf, als Ferienimmobilie oder als langfristige Kapitalanlage. Gleichzeitig gibt es einige Besonderheiten, die man kennen sollte, bevor man eine Entscheidung trifft.


Meine deutschsprachige Immobilienberatung begleitet Sie persönlich durch den gesamten Prozess, wobei alle Fragen rund um den Kauf, die Verwaltung und den späteren Verkauf einer Immobilie in Ungarn beantwortet werden.

Themenübersicht

  • Aktuelles über den ungarischen Immobilienmarkt
  • Regionen & Standorte 
    Informationen zu beliebten Regionen wie Budapest, Balaton, Westungarn und Thermalgebieten.
  • Rechtliche Grundlagen
    Was Sie über Kaufverträge, Grundbuch, Anwaltspflicht und Eigentumsrechte wissen sollten.
  • Kosten & Steuern
    Überblick über Nebenkosten, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und steuerliche Besonderheiten.
  • FAQ – Häufige Fragen zum Immobilienkauf
    Antworten und Tipps auf die wichtigsten Fragen zu Kaufablauf, Kosten, Steuern, Maklergebühren und rechtlichen Schritten.

Immobilien gelten als eine krisensichere Investition in Ungarn und in der Branche liegt ein verstärktes Wachstumspotential. Im Jahre 2025 haben sich die Immobilienpreise um 20% erhöht (besonders in Budapest
und in größeren Städten).
Nach dem Regierungswechsel im Mai 2026 rückt die Einführung des Euro immer näher, und das ist ein weiterer Anreiz sowohl für Investoren als auch für Privatpersonen.
Regionen wie der Plattensee (Balaton), Westungarn und Ortschaften mit Thermalbädern sind nicht nur als Urlaubsziele beliebt, sondern auch als ideale Umgebungen für eine Ferienimmobilie. Neben dieser Tatsache wollen viele Privatpersonen aus den deutschsprachigen Ländern (eventuell mit ungarischen Wurzeln) ihren behaglichen Lebensabend im Lande der Ungarn verbringen.

Miteinander mit den Ungarn: allgemein lässt sich feststellen, dass die Ungarn im Alltag sehr gastfreundlich sind und im gemeinschaftlichen Leben eine faire Gemeinsamkeit bevorzugen. Sie sind angenehme Nachbarinnen oder Nachbar, falls Sie im Gegenzug Rücksicht und Respekt zeigen.

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Erwähnenswert ist es auch, dass die Wohneigentumsquote in Ungarn bei 90% liegt. ( Dieses Merkmal im Prozentsatz ausgedrückt bezeichnet das Verhältnis der von Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen zu der Gesamtzahl der Wohnungen.) Im Gegensatz zu Deutschland ist die ziemlich hohe Wohneigentumsquote in den osteuropäischen Staaten sehr typisch.

Neubau oder Umbau einer Immobilie: man konnte in den letzten Jahren bei den baulichen Maßnahmen eine Vereinfachung im Baugenehmigungsprozess feststellen. Trotzdem ist eine vorherige Rücksprache mit dem zuständigen Bauamt weiterhin sehr empfehlenswert.

Erwerb von Immobilien: mit Ausnahme von landwirtschftlichen Böden können Ausländer verschiedene Immobilien kaufen (Wohnungen, Häuser, Grundstücke, Gewerbeimmobilien). EU-Bürger und Schweizer sind mit den Ungarn im Erwerbsprozess gleichgestellt. Bürger außerhalb der EU benötigen vor dem Kauf eine behördliche Genehmigung. Agrarböden dürfen nur Landwirte kaufen.

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Das Heranziehen eines Rechtsanwaltes in Immobilienangelegenheiten ist verpflichtend, soweit Einträge im Grundbuch verändert werden. So wird der Kaufvertrag in der Regel vom Rechtsanwalt (seltener: vom Notar) ausgefertigt. Die Anwaltskosten (ca. 1,5 % der Vertragssumme) werden normalerweise vom Käufer getragen.

Ferner soll der Käufer (Privatperson) folgende Ausgaben über den Kaufpreis des Immobilienobjektes hinaus kalkulieren:

  • Grundbuchgebühr für die Eintragung (ca. 30 €)
  • Bei vom Makler vermittelten Objekten eine Maklergebühr: ca 3% - 5% des Kaufpreises
  • Grunderwerbsteuer: 4% (für alle Immobilienarten für Erwerb durch Kauf). Bei einigen Ausnahmen fällt die Berechnungsmethode bei dieser Steuer für Wohnobjektskäufe günstiger aus. Erst nach dem Grundbucheintrag bekommt der Käufer einen Bescheid für die Grunderwerbsteuer von der Steuerbehörde (NAV). 
  • Die meisten kleineren Gemeinden belegen ein unbebautes Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung mit einer Steuer - meistens eine geringere jährliche Summe, die als Kommunalsteuer verstanden wird. In manchen Ortschaften (z.B. Plattenseegebiet) bezahlt der Eigentümer Grundstück- oder Gebäudesteuer.

Steuer nach dem Verkauf einer Immobilie in Ungarn:

Bei Immobilien gilt für die Besteuerung das Belegenheitsprinzip (die Steuer erfolgt dort, wo sich die Immobilie befindet).

Neuerdings zahlt man als Privatperson keine Steuer, wenn zwischen dem Erwerb und der Veräußerung mehr als fünf Jahre liegen. Objektart, Fremd- oder Eigennutzung spielen dabei keine Rolle. Für kürzere Zeitspanne bezahlt man 15% Einkommensteuer nach dem Gewinn, wobei schon im dritten Kalenderjahr der Anschaffung Steuerabzüge geltend gemacht werden können.


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Erbschaft- und Schenkungsteuer in Ungarn:

Normalsatz: 18%
Bei Wohnimmobilien: 9%
Bei Verwandten gerader Linie (Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern): 0%