Ratgeber-Tipps rund um Immobilien

Immobilien gelten als eine krisensichere Investition und in Ungarn liegt in der Branche ein verstärktes Wachstumspotential.

Besonders in den letzten drei, vier Jahren gibt es aufgrund der steigenden Nachfrage in fast allen Regionen des Landes einen großen Bauboom. Selbst in Budapest und im Umland sind die Wohnparkprojekte sehr begehrt. Der besondere Grund dafür ist, dass man noch bis Ende 2019 diese Neubauwohnungen mit 5% Mwst. (ÁFA) kaufen bzw. reservieren kann. Danach wird der normale Steuersatz (27 %) zum Kaufpreis zugegeben.

Die jüngsten ungarischen Marktanalysen stellen fest, dass für Investoren oder private Anleger das Erreichen von 7-8% Renditen neben einer dauerhaften Wertsteigerung des Objektes realisierbar ist. Neben dieser Tatsache wollen viele Privatpersonen aus den deutschsprachigen Ländern und eventuell mit ungarischen Wurzeln ihren behaglichen Lebensabend im Lande der Ungarn verbringen.

Infomaterial:                   Budapest, die Donaumetropole

                                        Die Schätze Ungarns

Erwähnenswert ist es auch, dass die Wohneigentumsquote in Ungarn bei 90% liegt. ( Dieses Merkmal im Prozentsatz ausgedrückt bezeichnet das Verhältnis der von Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen zu der Gesamtzahl der Wohnungen.) Im Gegensatz zu Deutschland ist die ziemlich hohe Wohneigentumsquote in den osteuropäischen Staaten sehr typisch.

Die für den Kauf angebotenen Immobilien werden auf den verschiedensten ungarischen Plattformen angeboten, wobei Sie deutschsprachige Beschreibungen in der Regel kaum finden werden. Inserate werden oft mehrfach und mehrmalig auf Online-Portalen platziert. Manche Angebote sind schnell vergriffen und es kommt auch vor, dass für ein Objekt in guter Lage die Kaufinteressenten bereit sind, mehr als verlangt für den Preis anzubieten. Die Zeit ist ein wichtiger Faktor, besonders wenn wegen der Sprache Kommunikationsschwierigkeiten auftauchen. Ein verlässlicher Vermittlungsdienst kann diese Schwierigkeiten überbrücken und Sie zu Ihrem Wunschobjekt auf ungarischem Boden verhelfen. 

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Miteinander mit den Ungarn: allgemein lässt sich feststellen, dass die Ungarn im Alltag sehr gastfreundlich sind und im gemeinschaftlichen Leben eine faire Gemeinsamkeit bevorzugen. Sie sind angenehme Nachbarinnen oder Nachbar, falls Sie im Gegenzug Rücksicht und Respekt zeigen.

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Neubau oder Umbau einer Immobilie:  man konnte in den letzten Jahren bei den baulichen Maßnahmen eine Vereinfachung im Baugenehmigungsprozess feststellen. Trotzdem ist eine vorherige Rücksprache mit dem zuständigen Bauamt  weiterhin sehr empfehlenswert.


Das Heranziehen eines Rechtsanwaltes in Immobilienangelegenheiten ist verpflichtend, soweit Einträge im Grundbuch verändert werden. So wird der Kaufvertrag in der Regel vom Rechtsanwalt (seltener: vom Notar) ausgefertigt. Die Anwaltskosten (ca. 1,5 % der Vertragssumme) werden normalerweise vom Käufer getragen.

Ferner soll der Käufer (Privatperson) folgende Ausgaben über den Kaufpreis des Immobilienobjektes hinaus kalkulieren:

  • Grundbuchgebühr für die Eintragung (ca. 20 €)
  • Bei vom Makler vermittelten Objekten eine Maklergebühr: ca 3% - 6% des Kaufpreises
  • Grunderwerbsteuer: 4% (für alle Immobilienarten für Erwerb durch Kauf). Bei einigen Ausnahmen fällt die Berechnungsmethode bei dieser Steuer für Wohnobjektskäufe günstiger aus. Erst nach dem Grundbucheintrag bekommt der Käufer einen Bescheid für die Grunderwerbsteuer von der Steuerbehörde (NAV). Der Grundbucheintrag ist in Ungarn an einer Unbedenklichkeitsbe- scheinigung des Finanzamtes nicht geknüpft.
  • Die meisten Gemeinden belegen noch ein unbebautes Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung  mit einer Steuer - meistens eine geringere jährliche Summe, die als Kommunalsteuer verstanden wird.

Erwerb von Immobilien: mit Ausnahme von landwirtschftlichen Böden können Ausländer verschiedene Immobilien kaufen (Wohnungen, Häuser, Grundstücke, Gewerbeimmobilien). EU-Bürger und Schweizer sind mit den Ungarn im Erwerbsprozess gleichgestellt. Bürger außerhalb der EU benötigen vor dem Kauf eine behördliche Genehmigung.

Agrarböden dürfen nur Landwirte kaufen.

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Steuer nach dem Verkauf einer Immobilie in Ungarn:

Bei Immobilien gilt für die Besteuerung das Belegenheitsprinzip (die Steuer erfolgt dort, wo sich die Immobilie befindet).

Neuerdings zahlt man als Privatperson keine Steuer, wenn zwischen dem Erwerb und der Veräußerung mehr als fünf Jahre liegen. Objektart, Fremd- oder Eigennutzung spielen dabei keine Rolle. Für kürzere Zeitspanne bezahlt man 15% Einkommensteuer nach dem Gewinn, wobei schon im dritten Kalenderjahr der Anschaffung Steuerabzüge geltend gemacht werden können.

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